FAQ
Resortalia
Una Comunidad de Propietarios es la suma del total de propietarios que tienen propiedades en un mismo edificio.
Las Comunidades de Propietarios están reguladas por el Código Civil, la Ley 49/1960 de 21 de Julio de Propiedad Horizontal (LPH) y, en su caso, por sus Estatutos.
Los derechos que usted tiene como propietario son los siguientes:
- Concurrir a las reuniones de la Junta de Propietarios e intervenir en la adopción de acuerdos proporcionalmente a sus respectivas participaciones en la Comunidad.
- Intervenir, en su caso, como electores o candidatos, en la designación de los Órganos de Gobierno.
- Formular a los Órganos de Gobierno de la Comunidad cuantas propuestas considere convenientes para el mejor cumplimiento del objeto de ésta.
- Ser notificado de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en el domicilio designado al efecto.
- Ser informado, en la medida adecuada, de cuantas actividades afecten a la Comunidad.
- Recurrir contra los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios con arreglo a lo dispuesto en la legislación de Propiedad Horizontal y demás aplicable.
- Percibir, en el supuesto de disolución y liquidación de la Comunidad y en proporción a sus respectivas cuotas de participación, la parte del patrimonio de aquella que les correspondiere.
- Presentar proposiciones y sugerencias.
- Cuantos derechos resulten de los Estatutos, legislación de Propiedad Horizontal y demás aplicable.
Las obligaciones que tiene usted como propietario son:
Respetar las instalaciones de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando, en todo momento, que se causen daños o desperfectos.
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres (de paso, de luces, bajadas de aguas, etc.) imprescindibles para la creación de servicios comunes de interés general (ascensor, portería, conserjería, vigilancia, etc.), teniendo derecho a que la Comunidad le indemnice por los daños y perjuicios ocasionados.
Permitir la entrada en su piso o local a efectos de lo anterior.
Contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que debe existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva debe estar dotado con una cantidad no inferior al 5 % del último presupuesto ordinario de la Comunidad.
Con cargo al fondo de reserva, la comunidad puede suscribir un contrato de seguro para cubrir los posibles daños que se causen en la finca o bien celebrar un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
Observar la debida diligencia en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, así como responder ante éstos de las infracciones cometidas y daños causados.
Comunicar al secretario de la Comunidad el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de todo tipo relacionadas con la Comunidad.
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal(LPH) es obligatorio que comunique cualquier cambio en sus datos al Secretario – Administrador de la Comunidad.
En primer lugar, debe informar al Administrador de su voluntad con indicación pormenorizada de las obras que piensa acometer al objeto de recibir su autorización, una vez que se verifiquen que dichas obras no son contrarias a las normas comunales aplicables; siempre teniendo en cuenta que no podrá modificar los elementos arquitectónicos del piso o local cuando menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior, o perjudique los derechos de otro propietario.
Además, y con carácter previo al comienzo, deberá usted solicitar y obtener todas las Licencias Administrativas a los órganos competentes, que sean aplicables a la obra que pretende realizar.
Siempre que desee instalar un elemento que altere la fachada exterior de su propiedad, debe solicitar, con carácter previo a su instalación, una autorización de su Administrador.
Los órganos de Administración de una Comunidad de acuerdo con lo establecido en la LPH son:
- Junta de Propietarios
- El Presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
- El Secretario.
- El Administrador.
En tal caso, usted se convertiría en moroso de la Comunidad, estando el Presidente de la misma, si así lo acuerda la Junta, legitimado a iniciar acciones judiciales contra usted. Asimismo, y si se preveen, sufriría las consecuencias que se deriven de los Estatutos de su Comunidad.
Cualquier propietario tiene la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad, un domicilio expreso en España para notificaciones. En caso de no facilitarlo, se tendrá como tal el piso o local que posea en la Comunidad y en caso subsidiario, se colocará la notificación en el tablón de anuncios de la misma.
La ley establece que el vendedor deberá aportar en el momento de la firma de la Escritura Pública, certificación emitida por el Secretario y con el visto bueno del Presidente sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público salvo que fuese, expresamente, exonerado de esta obligación por el adquirente.
La Junta de Propietarios es el órgano soberano de la Comunidad y tiene las siguientes funciones:
- Definir, aprobar y reformar los Estatutos y Normas de Régimen Interior.
- Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos de Presidente, Administrador y Secretario así como resolver las reclamaciones que los vecinos formulen contra la actuación de éstos.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca, sean ordinarias y extraordinarias.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para mejorar el servicio común o en beneficio del interés general, como instalar nuevos servicios y actuar contra los infractores de normas comunitarias.
La Junta de Propietarios se reunirá al menos una vez al año.
Una Junta Ordinaria es aquella en que resulta obligatoria la inclusión como puntos del Orden del día, la aprobación del presupuesto y de la liquidación, así como el nombramiento de Presidente, Secretario y Administrador.
Una Junta Extraordinaria se puede convocar para tratar cualquier tema que los propietarios consideren que deba ser estudiado.
La Junta de Propietarios se convoca por el Presidente o cuando se lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de participación.
Todos los propietarios excepto los morosos, que pierden el derecho a voto en las Juntas, en tanto no paguen sus deudas o las consignen judicialmente, si bien conservan el derecho a participar y deliberar en la asamblea.
La asistencia a las Juntas será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Es un escrito por el cual un propietario autoriza a otra persona a participar en la Junta de Propietarios y actuar, tanto en voz como en voto, como de si él se tratara.
No, deberán elegir un representante para asistir y votar en las Juntas.
El contenido y la redacción de los libros de Actas corresponde al Secretario – Administrador así como la custodia de los mismos.
El Presidente ha de ser elegido entre los propietarios que se encuentren al corriente de pago de las cuotas comunitarios.
El Presidente será nombrado por mayoría entre los propietarios reunidos en Junta general mediante elección democrática.
En el caso de que no haya ninguno que desee ser Presidente y el Presidente anterior no desee mantener el cargo, se establecerá alternativamente o un turno rotativo o se nombrará mediante sorteo.
Se trata de un cargo no retribuido y por el que no se recibe contraprestación alguna.
Las funciones principales del Presidente son las siguientes:
- Ejecutar los acuerdos de la Junta de Propietarios.
- Autorizar expresamente y con carácter preceptivo cualquier actividad, tanto temporal como permanente, sobre los elementos comunes de la Comunidad.
- Decidir sobre la pertinencia de actuaciones judiciales, administrativas, contencioso-administrativas, y de toda índole, en defensa de los intereses de la Comunidad, así como acordar la separación, transacción o desistimiento de los procedimientos incoados.
- Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la Junta de Propietarios.
- Ostentar la representación judicial y extrajudicial de la Comunidad y de sus Órganos de Gobierno; pudiendo otorgar poderes a Letrados y Procuradores para la dirección y representación judicial en el ejercicio de dicha representación.
- Autorizar las actas de la Junta de Propietarios, las certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo requieran.
La forma habitual de comunicación con su Presidente es a través de su Administrador de Fincas, el cual despachará los asuntos de interés sin óbice que se puede habilitar otro canal de comunicación.
Para no vulnerar la Ley de Protección de Datos y asegurar la privacidad del Presidente, deberá en primer lugar comunicarse con el Administrador de Fincas.
Un presupuesto es la previsión de gastos e ingresos para un determinado lapso de tiempo, normalmente un año.
Todas las comunidades de propietarios han de tener su propio Presupuesto.
El presupuesto es aprobado por la Junta Ordinaria de Propietarios, siendo obligatoria la inclusión de su aprobación como punto del Orden del día.
Cualquier consulta a este respecto, deberá dirigirse al Administrador de su Comunidad de Propietarios que es quien tiene la obligación de custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
El Fondo de Reserva es la cantidad que la Comunidad de Propietarios debe mantener para la reparación y conservación de la finca. Se trata de un fondo anual y no puede ser inferior al 10% del último presupuesto aprobado, o la cantidad que sea fijada por los Estatutos, en su caso.
La liquidación del Presupuesto es la comparación de lo gastado y lo presupuestado cuyo sometimiento a aprobación es de obligada inclusión en el Orden del Día de la Junta de Propietarios.
El Administrador de Fincas Colegiado es un profesional libre e independiente, con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones y que de forma habitual y continuada administra fincas de terceros, ya sean urbanas o rústicas.
Se elige por votación en la Junta General Ordinaria de Propietarios. Los cargos de Secretario y Administrador se pueden acumular en una misma persona.
Independientemente de su formación, el Administrador de Fincas Colegiado, a través de su Colegio, tiene concertado un seguro de responsabilidad civil en la que pudiera haber incurrido por omisión o negligencia en su actuación profesional. Al margen de esto, el Colegio ejerce su actividad disciplinaria cuando la actuación de sus profesionales se aparta de las normas profesionales o deontológicas.
Sus funciones principales conducen al gobierno y conservación de los bienes encomendados, y están articuladas en la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 20.
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a éstos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo de las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente, o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Los Administradores de fincas deben tarifar de acuerdo con las normas de honorarios del Colegio de Administradores de Fincas a los que pertenezcan, pudiendo ser denunciadas ante el Colegio correspondiente los honorarios que se alejen de las mismas y ser sometidas a la Comisión Deontológica por si procediese la apertura de expediente por competencia desleal.
Sí, su Administrador puede realizar cuántas funciones le sean encomendadas por la Junta siempre que cuente con los medios profesionales y materiales para ello, pero teniendo en cuenta que los honorarios que se puedan devengar no están incluidos en los honorarios normales, como son por ejemplo, traducciones diversas, asesoramiento legal, gestión de páginas web de la comunidad, etc.
El cargo de Secretario se elige por votación en la Junta General Ordinaria de Propietarios. Los cargos de Secretario y Administrador se pueden acumular en una misma persona.
Las principales funciones del Secretario son: la custodia de la documentación de la comunidad, la recepción los cambios de titularidad en la propiedad y el cierre del acta con el Presidente para que ésta sea ejecutiva.