La Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, en su Auto nº 206/2025, de 6 de octubre, ha fijado un criterio relevante sobre la exigibilidad de los medios adecuados de solución de controversias (MASC) en el ámbito de la propiedad horizontal.
El pronunciamiento, dictado en el recurso de apelación 991/2025 y con ponencia del magistrado Antonio Angos Ullate, aborda un debate de plena actualidad tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025.
El origen del litigio se sitúa en un procedimiento ordinario iniciado por una propietaria frente a su comunidad, con el objeto de impugnar un acuerdo adoptado en junta ordinaria relativo a la determinación de determinadas deudas. El juzgado de primera instancia inadmitió la demanda por dos motivos acumulados: la falta de acreditación de haber acudido previamente a un MASC y la ausencia de justificación de estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, requisito exigido por el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.
La apelación se centró exclusivamente en el primero de estos motivos. La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso y concluye que no resulta exigible el intento previo de un MASC en las acciones de impugnación de acuerdos comunitarios. Aunque este tipo de acciones no figura expresamente entre las excluidas por el artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025, el tribunal subraya que se trata de una materia no disponible para las partes, regida por normas imperativas.
El auto razona que los acuerdos comunitarios son competencia exclusiva de la junta de propietarios y deben adoptarse conforme a las mayorías y procedimientos legalmente establecidos. En consecuencia, ni el presidente de la comunidad ni ningún otro representante ostentan facultades para transigir sobre la validez o nulidad de dichos acuerdos. Una negociación extrajudicial carecería, por tanto, de eficacia real, lo que impide exigirla como presupuesto de procedibilidad. Además, la propia deliberación en junta equivale, a juicio de la Sala, a una actividad negociadora suficiente.
No obstante, la Audiencia confirma la inadmisión de la demanda por el segundo motivo, al no haberse impugnado en apelación la falta de acreditación de estar al día en el pago de las cuotas comunitarias. Por ello, el recurso solo prospera parcialmente y no se imponen costas en segunda instancia.
Este auto ofrece una interpretación clarificadora del nuevo marco procesal y aporta seguridad jurídica a comunidades y propietarios, delimitando con precisión cuándo los MASC son exigibles y cuándo resultan incompatibles con la naturaleza imperativa de la propiedad horizontal.
Habrá que ver si el resto de Audiencias Provinciales siguen este criterio.
